Il percorso della compravendita di un immobile

Come fare una compravendita immobiliare

1 - La proposta d’acquisto

 Individuato l’immobile, occorre scrivere e firmare una proposta d’acquisto con l’indicazione del prezzo offerto e versare un importo, sotto forma di assegno bancario intestato alla proprietà, di solito intorno al 5-10% del prezzo come deposito fiduciario infruttifero, per dimostrare un vero e proprio interesse all’acquisto.

 La proposta di acquisto è vincolante fino alla data di scadenza della stessa (circa 5-10 giorni dalla sottoscrizione). Entro tale giorno il proprietario dell’immobile darà risposta scritta di accettazione o di rifiuto della proposta.

Se il venditore non accettasse la proposta e quindi non firmasse, automaticamente decadrà e l’importo versato a titolo di deposito fiduciario verrà immediatamente restituito all’acquirente. In tal caso e in presenza di agenzia immobiliare, niente sarà dovuto al mediatore a titolo di provvigione.

 

2 - Il contratto preliminare

Cosa è?

Il contratto preliminare, noto anche come “compromesso”, è un accordo scritto tra il venditore e l’acquirente in cui le parti si impegnano reciprocamente e rispettivamente, a vendere ed acquistare l’immobile, fino alla firma del definitivo contratto di vendita detto “rogito”.

Il trasferimento della proprietà avverrà solo al rogito alla presenza del Notaio.

Il contratto preliminare non è obbligatorio, se concordato fra le parti, si può sottoscrivere direttamente il contratto definitivo dal Notaio. È consigliato in caso di acquisto con mutuo in quanto il preliminare fa parte della documentazione necessaria alla pratica di finanziamento a meno che non sia stata sottoscritta e accettata dalla parte venditrice una proposta di acquisto.

Il contratto preliminare può essere stipulato:

• Con scrittura privata redatta direttamente tra le parti senza la presenza di alcun professionista.
• Con scrittura privata redatta direttamente tra le parti con la presenza/assistenza del Notaio o professionisti specializzati nella compravendita come l’agente immobiliare.

 

Per garantire la massima tutela tra chi vende e chi acquista, suggeriamo sempre che il compromesso venga stipulato dal Notaio, che solitamente viene scelto dall’acquirente, come sopra specificato, il quale interviene anche come professionista della parte acquirente.

 

Per tutelare le parti, la legge permette, di trascrivere il compromesso presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; questo tipo di atto chiamato “preliminare notarile”, esige la presenza del Notaio, in quanto solo lui può trascrivere il documento presso l’ufficio competente.

Il preliminare con la trascrizione nei Registri Immobiliari non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore ma viene reso legalmente valido verso chiunque (cosiddetti terzi), di conseguenza il venditore, non potrà vendere l’immobile ad altri, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile sarà “riservato” esclusivamente al futuro acquirente e qualsiasi altra operazione (trascrizione o iscrizione) non avrebbe effetto.

Il preliminare nello specifico

In questo documento devono essere riportati:

• dati anagrafici e relativa identificazione dei contraenti;
• descrizione del bene oggetto di proposta, identificazione catastale, confini dell’immobile meglio se viene riportato fedelmente il contenuto della relazione tecnica e per ultimo i dati dell’attestato di prestazione energetica (A.P.E.);
• indicazione dell’amministratore di condominio riguardo ad eventuali spese di straordinaria manutenzione in fase di delibera o deliberati;
• manifestazione della volontà delle parti di vendere e acquistare casa e tutti gli accordi particolari intercorsi tra il venditore e l’acquirente;
• dettaglio della parte economica riguardante la futura compravendita: prezzo di vendita, l'importo da versare come caparra confirmatoria, come acconto e le modalità di pagamento.
• Nel caso di saldo prezzo con l’erogazione di un mutuo, l’accettazione da parte del venditore del mandato irrevocabile di pagamento se presente;
• data di consegna con immobile libero da cose e persone;
• data di stipula del rogito;
• luogo, data e firma di sottoscrizione.

 

Alla sottoscrizione del contratto preliminare è previsto il pagamento di una quota del prezzo di vendita dell’immobile, da concordare tra le parti comprensiva dell’importo già versato come deposito fiduciario nella proposta di acquisto, che costituirà un ulteriore acconto sul prezzo.

Per legge tutti i pagamenti devono essere tracciati e quindi avvenire con assegno bancario, circolare oppure bonifico “mai in contanti”.

Se il preliminare verrà sottoscritto alla presenza del Notaio l’importo potrà essere versato anche direttamente al Notaio su un conto dedicato, in quanto “garante” della compravendita e sarà consegnato al venditore dopo che il Notaio avrà registrato il contratto preliminare.

Prima di firmare il Preliminare e il Rogito il Notaio verificherà presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari la presenza di eventuali ipoteche sull’immobile.

 

Caso particolare: preliminare di Immobili da costruire.

Nel caso in cui l’immobile oggetto di compravendita non fosse finito di costruire, dovremmo rifarci a norme speciali a tutela dell’acquirente. In tal caso, infatti, il costruttore venditore sarà obbligato a stipulare a favore dell’acquirente, una fidejussione (bancaria o assicurativa) per un importo pari alle somme versate al costruttore prima del rogito.

  

In caso di inadempimento cosa succede all’acconto versato?

La prassi vuole che le somme consegnate al venditore come acconto sul prezzo assumano la caratteristica della caparra confirmatoria quindi, nel caso di inadempienza di una delle parti (acquirente o venditore), l’altra parte potrà recedere dal contratto preliminare, trattenendo nel caso del venditore oppure pretendendo il doppio, nel caso dell’acquirente, l’importo della caparra.

La legge, riguardo alla caparra confirmatoria, prevede che il soggetto adempiente possa obbligare la parte inadempiente alla compravendita.

 

3 - Il contratto definitivo.

 

Il rogito, per legge deve essere sottoscritto alla presenza e sotto la responsabilità di un Notaio.

Il Notaio, solitamente scelto dall’acquirente, essendo un pubblico ufficiale è “super partes” e controlla il corretto trasferimento di proprietà dell’immobile negli interessi di entrambe le parti.

Verificati tutti i documenti necessari alla compravendita e dopo attenta lettura del contratto ci sarà la firma di tutte le pagine da parte di tutti i contraenti, dell’A.P.E. e delle planimetrie catastali.

Contestualmente verrà effettuato il pagamento del saldo prezzo al venditore, delle imposte di acquisto e il pagamento dell’onorario del Notaio da parte dell’acquirente.

Nel caso del saldo prezzo con mutuo, contestualmente al contratto di compravendita verrà stipulato il contratto di mutuo. Sempre alla presenza del Notaio gli acquirenti ed il funzionario della banca stipuleranno l’atto che permette l’erogazione del finanziamento che servirà per il saldo del prezzo. Il pagamento potrà avvenire in due modi: contemporaneamente al trasferimento di proprietà (firma del contratto), oppure attraverso il “mandato irrevocabile di pagamento”, (documento che riporta tutti i dati della parte venditrice compreso il codice IBAN per l’accredito della somma da erogare) in tal caso, l’accredito avverrà successivamente all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile da parte del Notaio, di solito entro 30 giorni.

ATTENZIONE in questo caso il Venditore, ora ex proprietario, non si alza dal contratto con la somma IMMEDIATAMENTE A DISPOSIZIONE ma deve aspettare i tempi di erogazione, questo aspetto è particolarmente importante per chi ha venduto e deve ricomprare nel giro di pochi giorni.

I pagamenti devono avvenire con Assegno Circolare (emesso su richiesta dell’acquirente dalla banca e da lei garantito) e non bancario, oppure tramite Bonifico Bancario.

Concluso il contratto, il Notaio provvede alla sua registrazione (entro 20 giorni dalla stipula) e successivamente rilascerà l’originale ai contraenti.